Под высотки с офисами или набережную: за 200 млн рублей продают бывший грузовой порт Волгограда

В Волгограде 1 сентября за 200 миллионов рублей продают земли бывшего грузового порта в Ворошиловском районе города. Участок предназначен под общественно-деловую зону застройки, где разорившийся владелец хотел возвести жилые дома и офисы. Представители общественности предлагают властям заняться обустройством набережной на месте бывшего порта, а бизнесмены уверены, что реализация задуманных планов вполне реальна.

— На улице имени Степана Разина, 25 продаётся с торгов земельный участок площадью 157 868 кв. метров, — разместил объявление организатор торгов ООО «Агора». — Аукцион проводится в рамках распродажи имущества обанкроченного ООО «Гермес Ритейл». Начальная стоимость составляет 200 миллионов рублей.

Участок вытянут вдоль Волги от улицы Калинина, где в этом году обновили участок набережной, до улицы Иркутской, где выделена земля под строительство Арбитражного суда Волгоградской области.

После разорения грузового порта, занимавшего продаваемую землю, участок перевели в общественно-деловую зону застройки. Прежний собственник хотел построить на берегу Волги девятиэтажки и офисы, но этим планам не суждено было воплотиться в жизнь.

Кадастровая стоимость земли — 317 082 614 рублей. Продавать её начали ещё в декабре 2019 года, но за сотни миллионов рублей желающих купить её не нашлось, поэтому цена опустилась за это время больше чем в полтора раза.

— В своё время собственник хотел использовать эту территорию под строительство жилья, — рассказал корреспонденту V1.RU общественник и бывший главный архитектор Волгоградской области Александр Вязьмин. — Искали особые архитектурные решения, объявлялся конкурс среди серьёзных архитекторов, чуть ли не международного уровня. Но эти планы разрушились. Я думаю, что сейчас строить на этой территории жильё, по факту на нижней террасе набережной, — совершенно не целесообразно.

Архитектор объяснил свою позицию.

— Это — набережная, — говорит Александр Вязьмин. — Эти земли, по закону, общего пользования. Их изначально нельзя было продавать. Но продали предприятие — грузовой порт, и земли вместе с ним. Но по всей логике вещей — это набережная. Она относится к категории земель общего пользования, которые в равной степени должны принадлежать каждому горожанину. И вообще-то по Земельному Кодексу РФ, земли общего пользования продаже не подлежат. Предприятие продали, но его уже там нет. Эти земли должны были отойти муниципалитету, а он уже должен был использовать их для благоустройства, создания общедоступных зон отдыха, спорта. Это нежилые кварталы.

Александр Вязьмин считает, что на месте грузового порта целесообразно сделать современную набережную.

— Данный вопрос поднимался, готовились предложения архитектурной общественности о подготовке концепции набережной всего Ворошиловского района. Там с этим очень много проблем, — отметил бывший архитектор Волгоградской области. — Там нет возможности сформировать такую же единую набережную, как в Центральном районе Волгограда. Там нет так называемой верхней террасы, по которой можно было бы ходить, гулять. Жители Ворошиловского района не имеют сегодня возможности выйти и посмотреть на Волгу. Это вообще-то нонсенс. Потому что все земли на верхней бровке проданы. Они практически все находятся в частной собственности.

Волгоградский архитектор уверен, что проблему набережной Ворошиловского района необходимо решать.

— Нужно начать, хотя бы, с дискуссии на эту тему, — предложил Александр Вязьмин. — Собрать предложения профессионалов. Тогда вопрос сдвинется с мёртвой точки. А территория порта — одна из крупнейших зон набережной Ворошиловского района. Там есть брошенные железные дороги, которые со своими зонами до сих пор принадлежат РЖД. Между шпал уже выросли деревья, но до сих пор числятся за железной дорогой. По идее, там должно пройти продолжение Нулевой Продольной, которую нужно ещё умудриться спроектировать и протрассировать. Поэтому в этом месте строить дома и офисы не столько не рентабельно, сколько неправильно с градостроительной точки зрения и позиции города. Набережная — есть набережная. Зачем нам опускать жильё на нижнюю террасу? Что, у нас мало земли, что ли? Не думаю, что там будет комфортно жить людям в ноябре, декабре, марте. Но все почему-то считают, что с видом на Волгу жильё можно продать в три раза дороже.

Бывший вице-губернатор Волгоградской области и мэр Волгограда Роман Гребенников уверен, что застройка должна производиться согласно генеральному плану, но сложившиеся реалии не позволят этого сделать.

— Я считаю, что генеральный план необходимо исполнять, — говорит Роман Гребенников. — По нему туда вписывается и жилая застройка, и любые другие комплексы, которые было бы возможно использовать. Генеральный план был принят в 2009 или 2010 году. В эти годы Волгоград развивался, хотя это были годы мирового кризиса. В то время и предполагалось возведение жилой и коммерческой недвижимости. Тогда это было актуально. Но сейчас, в 2020 году, Волгоград стагнирует и находится на стадии гибели: промышленность уничтожается, жилой фонд вводится в два раза хуже, чем в кризисные 2009–2010 годы. Ситуация критичная. Может быть, в условиях кризиса, ввергнутого брянскими алмазами, и безвластия сити-менеджера и его команды и нужно поправить генплан и строить там что-то иное, а не жильё. Генплан отражал другие реалии динамичного развития Волгограда.

Бывший политик считает, что лучшим решением развития территории бывшего грузового порта станет получение властями федеральной поддержки на это.

— В Волгограде не развивается ничего, за исключением освоения выделенных денег на Центральную набережную. Бизнес бежит, обороты розничной торговли падают, причём не в %, а в разы — говорит Роман Гребенников. — В сложившихся условиях можно было бы рассмотреть использование данной территории не за счёт частных инвестиций, а хоть на какие-то федеральные средства. Что точно строить в этом месте, я сказать не готов, но очевидно, что следует искать варианты для поправок генплана. Дело даже не в инвесторах, их теоретически найти можно. Проблема в том, кому эти объекты будут переданы. Кто реально сможет их купить. Добрые 2000–3000 волгоградцев, имеющие дополнительные средства покупать 5-й, 6-й, 7-й объект жилья, уже приобрели их в Москве, Санкт-Петербурге, за рубежом. Им не нужны объекты в Волгограде. У нас недвижимость падает в цене, в том числе и коммерческая. Мы наблюдаем полную деградацию. А в её условиях нужны другие экономические решения. Не поиск инвесторов, а реальный поиск федеральных средств, например, на спортивные, детские объекты и другие, которые касались бы хоть какого-либо будущего. В этот вопрос нужно вникать и всё анализировать. Надеюсь, что власти этим займутся.

Весной 2019 года в администрации Волгоградской области поделились планами по берегоукреплению участков набережной Волги в Волгограде. Бывший порт в них не входил. При этом губернатор пообещал укрепить берег на спуске к Волге по улице Иркутской, где ведётся подготовка строительства Арбитражного суда региона.

Бизнесмен Евгений Беленьков, занимающийся коммерческой недвижимостью, придерживается иного мнения.

— Я думаю, что бывший грузовой порт продать удастся, но вопрос за сколько, — считает бизнесмен. — Место перспективное, но для себя я его не рассматриваю, поскольку земля сейчас дорогая. Само по себе место очень хорошее. Одно из топовых мест города Волгограда. Предполагаю, что в конечном счёте там будет жильё с небольшими торговыми магазинами. Хорошее жильё в хороших местах стоит нормальных денег. Думаю, от 50 000 рублей за квадратный метр. Офисные помещения в этом месте, считаю, также будут востребованы при наличии устройства парковочных мест.

Член Общественной палаты Волгоградской области Вячеслав Черепахин поделился исключительно частным мнением.

— Как жителю Волгограда, мне было бы интересно, чтобы продолжалось обустройство набережной во все стороны, в том числе и на юг, — говорит Вячеслав Черепахин. — Я этого пока не увидел. Возможно, по данному участку есть проблемы с инвесторами, но могу ошибаться. Понятно, что инвесторы будут хотеть отбивать свои вложения на торгово-офисных площадях, а не благоустройство.

Необходимость устройства набережной признают и застройщики.

- Очень привлекательный, хотя и сложный по многим параметрам участок. Цена вполне приемлемая даже с учётом сложной ситуации в строительном секторе, - отметил генеральный директор «СК «Пересвет-ЮГ», президент НП «Союз строителей Волгоградской области» Алексей Цуканов. - Однако жители и гости города должны иметь комфортный выход к нашей основной достопримечательности - реке Волге. Поэтому первая линия должна быть представлена современными общественными пространствами, которые должны гармонично сочетаться с пространствами нового ЖК. В этой связи власти города и покупатель земли должны найти компромисс совместного, взаимовыгодного и эффективного использования этого участка.

Историю гибели волгоградского грузового порта и нереализованных планов его застройки читайте в отдельном материале.