Круглый стол с банками и застройщиками: как отмена государственных субсидий изменит рынок недвижимости Волгограда

Сейчас в России действуют несколько государственных льготных программ ипотеки. Высокий спрос на новые квартиры подогрел рост цен, в среднем по России жилье подорожало на 7% и больше. В некоторых регионах не осталось новостроек, подходящих по условиям программы, но Волгоградская область — приятное исключение. С использованием государственных программ субсидирования сейчас реально взять ипотеку под 3,99–6,5%. Правда приобрести можно только жилье в новостройке у застройщика, но с учетом того факта, что ипотека не имеет прописки, купить новую квартиру можно не только в Волгограде, но и далеко за его пределами.

— 2020 год стал рекордным для рынка ипотечного кредитования в стране, и Волгоградская область не стала исключением. ПСБ в Волгограде, несмотря на пандемию, нарастил выдачу ипотечных кредитов на уровне общерыночных трендов, — рассказала руководитель ипотечного центра ПСБ в Волгограде Анна Селезнева. — Сегодняшнее предложение по ипотеке — самое привлекательное за весь период существования ипотечного кредитования в России. Так, с декабря 2020 года минимальная ставка по программе «Семейная ипотека»¹ для заемщиков ПСБ в Волгограде составляет 3,99% годовых. Программа ориентирована на работников государственных и муниципальных бюджетных организаций Волгоградской области, получающих зарплату на карту ПСБ. При этом клиенты могут как купить квартиру на первичном рынке от застройщика, так и рефинансировать ранее полученный кредит.

Кроме того, ПСБ продлил срок действия программ льготного ипотечного кредитования в рамках госпрограммы-2020 до 1 июля 2021 года. В рамках ипотечной программы «Госпрограмма — 2020»¹ ПСБ выдает ипотеку гражданскому населению и военнослужащим на приобретение строящейся или готовой квартиры у застройщика.

По гражданской программе можно получить кредит на сумму до 12 млн рублей для приобретения недвижимости на первичном рынке в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн рублей для остальных российских регионов на срок до 25 лет. Размер первоначального взноса составляет от 15%. Согласно условиям «Госпрограммы. Военная ипотека 2020»¹, максимальный размер кредита составляет 4,07 млн рублей, первоначальный взнос — от 15%.

Государственная программа по субсидированию ипотечной ставки на уровне 6,5% была запущена в апреле 2020 года. ПСБ стал одним из первых ее участников, дополнительно снизив ставку для своих клиентов до 5,69% годовых¹.

Эксперты рынка, банки и застройщики ожидают, что в течение года ставки по ипотеке будут расти, их рост напрямую зависит от ключевой ставки Центрального банка России. Известно, что ЦБ РФ в марте перешел к ужесточению денежно-кредитной политики и впервые с 2018 года планомерно повышает ключевую ставку. Не исключено, что увеличение ставки продолжится, а следом за ней начнут расти и ставки по ипотеке.

— В целом ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жилье, банки активно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем, — рассказал руководитель сектора ипотечных продаж Волгоградской Дирекции по развитию бизнеса филиала «Газпромбанк» (Акционерное общество) «Южный» Вадим Харьковский. — Кроме того, рынок новостроек в 2021 году привлекателен, прежде всего, благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится.

Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета. При средней рыночной ставке 8% взять жилищный кредит с государственной поддержкой сейчас в «Газпромбанке» можно по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека»². При этом по программе «Льготная ипотека» процентная ставка на сегодняшний день составляет 5,55%, это рекордно низкая и одна из лучших ставок на рынке. Сложившаяся на рынке ситуация говорит о том, что если на примете есть подходящий объект и есть возможность получить ипотеку с господдержкой, кредит стоит оформлять именно сейчас.

В условиях повышенного спроса на покупку недвижимости у застройщиков вторичное жилье стало доступнее. Современной тенденцией на фоне уходящей пандемии стало приобретение жилых домов и загородной недвижимости. В Газпромбанке ипотечная ставка по программе для квартир, таунхаусов или домов с земельным участком начинается от 7,5% с первоначальным взносом от 10%. А если вы уже оформили кредит, то сейчас можно выгодно рефинансировать ипотеку³ по ставке от 8,3%. Также при рефинансировании ипотечных кредитов возможно увеличение суммы кредита до 30% на потребительские нужды. Подробные условия по ипотечным программам банка можно узнать на сайте.

15 мая 2021 Газпромбанк совместно с партнерами-застройщиками приглашает всех желающих на экскурсионный тур по новостройкам Волгограда. Участники тура смогут посетить крупнейшие проекты нашего города и выбрать для себя недвижимость. А также узнать, как и на каких условиях с помощью ипотеки приобрести квартиру или загородный дом. Количество мест ограничено, предварительная регистрация по телефону: +7 (960) 895–33–01.

Сегодня, по данным волгоградских застройщиков, разброс цен на недвижимость довольно велик, но современные качественные объекты стоят в среднем около 75 тысяч рублей за кв. метр. При этом на рынке до сих пор представлены проекты, которые завершаются в рамках прежних условий ФЗ-214 без привлечения проектного финансирования и эскроу-счетов.

— Инвестиционная фаза таких проектов уже завершена или завершается, и цены там, соответственно, могут быть ниже. Отдельный сегмент — это санируемые проекты. В работе у «Пересвет-Юг» сейчас таких три: «Парк Европейский», «Династия» и «Адмиралтейский». Экономика таких проектов складывается иначе, и цены в них традиционно ниже, — рассказал директор по продажам и маркетингу Строительной компании «Пересвет-Юг» Алексей Захаров.

Сейчас рынок недвижимости развивается по спирали, логику которой можно описать следующим образом. Массовый продукт (в больших объемах), сталкиваясь с насыщением рынка и/или неблагоприятными экономическими условиями, перестает доминировать на рынке, освобождая место продуктам нишевым. В последних гораздо большее внимание уделяется индивидуальности проекта и параметрам комфортности. С улучшением экономической ситуации снова приходит время массового продукта, но он уже реализуется на новом качественном уровне, заимствуя достижения предшествующего этапа развития рынка.

Я бы сказал, что сейчас мы на этапе, когда количество проектов на рынке невелико, а девелоперы серьезно задумались о качестве проектов в широком смысле. Поэтому перспективными форматами в сегодняшних условиях мы считаем четко позиционированные проекты с соответствующими такому позиционированию параметрами продукта — квартирография, архитектура, отделка, благоустройство, — отметил директор по продажам и маркетингу Строительной компании «Пересвет-Юг» Алексей Захаров.

Покупатели по-прежнему платят за место и развитость инфраструктуры района, однако всё большее внимание уделяется вопросам оптимальности площадей, эргономичности планировочных решений, качеству благоустройства. В проектах URBN и «Квартал» мы уделили максимум внимания этим аспектам и видим, что это находит отклик у покупателей. Удобные квартиры, красивые светлые подъезды, дворы без машин — всё это становится новым стандартом современной городской застройки. Что касается применяемых материалов, то это не вопрос сегмента, а вопрос технологии строительства. Для высотного строительства подходят одни, для средне- и малоэтажного — другие. «Пересвет-Юг» — компания, применяющая технологии индустриального домостроения, и весь железобетон для наших проектов производится в заводских условиях. Но и крупнопанельные дома для «Квартала», и элементы сборного железобетонного каркаса для URBN производятся по единым стандартам качества и из одних материалов.

В Волгограде сейчас строится несколько жилых комплексов. Один из них — «Квартал» в Дзержинском районе, который отличается близостью к транспортной и социальной инфраструктуре. Он был спроектирован по принципу «двор без машин»: все парковочные места, а их достаточно много, расположены по периметру комплекса. Здесь застройщик впервые реализовал проект домов с переменной этажностью. Это обеспечивает больший комфорт проживания и общее ощущение уюта.

— Среди преимуществ можно назвать, например, вход на уровне земли — это удобное решение для тех, кто гуляет с детской коляской или катается на велосипеде. Продуманное благоустройство, витражное остекление фасадов, дизайнерская отделка подъездов — это всё то, что, на наш взгляд, создаёт комфортную среду для проживания в «Квартале», формирует образ места, куда захочется возвращаться. Обширная территория застройки будет и в дальнейшем формироваться небольшими и уютными кварталами из нескольких домов, — рассказал Алексей Захаров.

URBN — это уникальный проект для Волгограда. Помимо удобной локации в Ворошиловском районе (он расположен на пересечении улиц Профсоюзная, Козловская и Ким), масштабности и технологичности архитектуры, это еще и современные планировочные решения, высококачественная инженерия и удобный сервис. URBN для его будущих жителей — это самодостаточный комплекс, где ожидания и потребности в комфортном проживании можно реализовать.

— Я уверен, что сейчас понятие дома в значении «квартира для проживания» уже далеко выходит за пределы входной двери. Теперь такие составляющие, как современные места общего пользования, концепция «зеленого» закрытого двора от автомобилей, непосредственная связь с будущим природным комплексом в пойме реки Царица, многоуровневое благоустройство, формируют комфорт и создают пространство для жизни и времяпрепровождения. Даже находясь не в квартире, а гуляя по комплексу URBN, вы будете ощущать, что вы дома.

И да, оба комплекса реализуются в рамках проектного банковского финансирования с помощью эскроу-счетов, а квартиры можно приобрести в ипотеку, в том числе, с привлечением средств материнского капитала, — подчеркнул представитель застройщика Алексей Захаров.

На сегодня маткапиталом можно оплатить первоначальный взнос за ипотеку — частично или полностью, согласно статье 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Причем сделать это можно как в отношении обычной ипотеки, так и ипотеки по госпрограммам. Если оформляется ипотека под материнский капитал, в 2021 году деньги могут быть потрачены сразу после рождения первого ребенка. Правда, есть важные нюансы.

— Следует иметь в виду, что использовать маткапитал в качестве первоначального взноса можно только при приобретении жилья в строящемся доме или на вторичном рынке. Для покупки загородного дома или строительства это сделать нельзя. Но можно направить маткапитал на досрочное погашение кредита, — рассказала волгоградский юрист Светлана Колобова. — Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса или его части, если вы планируете взять кредит, а также для досрочного погашения кредита.

Процесс продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, тоже непростой, но вполне осуществимый. Во-первых, самое главное — не нарушить права детей и выделить им доли в купленной квартире (доме). Сделать это нужно не позднее 6 месяцев после погашения ипотеки. Во-вторых, получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Дети не должны остаться без доли в квартире. И если вы решили продать одну квартиру, для покупки которой использовали маткапитал, то вы обязаны приобрести другое жилье и выделить уже в нем доли детям. Причем условия не должны ухудшаться, т. е. стоимость долей в новом имуществе должна быть не меньше, чем в прежнем.

И наконец, если квартира (дом) была куплена в ипотеку, то продать ее до того, как ипотека погашена, сложно. Как правило, сначала придется погасить кредит и снять обременение, а потом уже продавать квартиру.

— Мы наблюдаем как интерес волгоградцев к жилью в других регионах, так и интерес из других регионов к Волгограду. Многие рассматривают подобное приобретение как инвестицию, планируя сдавать квартиру и за счет этих денег обслуживать кредит. В рамках «Госпрограммы — 2020» ПСБ совместно с застройщиками в ряде городов проводит специальные акции, дополнительно снижая ставку на новостройки. Так, купить квартиру по специальной цене можно в Москве, Санкт-Петербурге и многих других городах присутствия ПСБ, — отметила Анна Селезнева.

Важно, что в ПСБ проводятся межфилиальные сделки. Если в другом городе есть ипотечный центр ПСБ, то нет необходимости в него приезжать. Сделка пройдет онлайн между городами: заемщик будет в Волгограде, а продавец, например, в Санкт-Петербурге или Краснодаре. Опция позволяет заемщикам оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ. Договор и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации стороны получают по электронной почте.

Также банк наблюдает интерес среди населения к программам ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке и рефинансированию кредитов других банков¹. ПСБ не только поддерживает общий тренд на снижение процентных ставок, но и совершенствует банковские сервисы. Для ПСБ характерен комплексный подход. Мы понимаем, что нашим клиентам важна не просто привлекательная ставка. Большое значение имеют удобство и скорость оформления сделки. Консультанты банка оперативно подбирают программы, чтобы найти оптимальное и быстрое решение квартирного вопроса для каждой семьи. Одобрение заявки происходит в максимально сжатые сроки.

Уточнить более подробную информацию о программах ипотеки и квартирах в новых жилых комплексах можно у партнеров проекта:

Строительная компания «Пересвет-Юг»,
тел.: +7 (8442) 68–50–90
Peresvet-ug.ru

Ипотечный центр ПСБ в Волгограде*,
тел.: +7 (8442) 999–000
Psbank.ru

АО Газпромбанк — филиал «Южный»,

тел.: 8 (8442) 24–87–80, 8 (8442) 24–87–60 или 8–800–100–07–01
Gazprombank.ru

_{¹ПАО «Промсвязьбанк», генеральная лицензия Банка России № 3251. Информация актуальна на дату публикации, не является публичной офертой. Подробные условия кредитования, размер процентной ставки, требования к заемщикам доступны сайте: https://www.psbank.ru/Personal/Mortgage.}

_{²Банк ГПБ (АО). Генеральная лицензия Банка России № 354. Льготная ипотека: кредитный договор должен быть заключен до 01.07.21 не включительно. Ипотека на покупку жилья с оформленным правом собственности у застройщика и в строящихся жилых домах у юр. лица. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 г. № 566. Ставка 5,55% годовых. Надбавка: 1 п.п. при отсутствии страхования жизни и здоровья. Сумма кредита: от 100 тыс. руб., но не менее 15% от стоимости недвижимости до 12 млн. руб. — для Москвы/МО, Санкт-Петербурга/ЛО; до 6 млн. руб. — для др. субъектов РФ. Первонач. взнос: от 15% от стоимости недвижимости. Срок: от 1 года до 30 лет. Информация на 20.04.2021.}

_{³Рефинансирование ипотеки. Информация на 01.08.2020. Целевое назначение: рефинансирование под залог квартиры с оформленным правом собственности или под залог имущественных прав требования (для квартир в строящихся жилых домах). Минимальная ставка 8,3% годовых, увеличивается на 1 п. п. при отсутствии личного и/или титульного страхования; надбавки до передачи зарегистрированного договора залога Банку ГПБ (АО): 1 п. п. — при предоставлении доверенности представителю банка или на 2 п. п. — при непредоставлении доверенности. Сумма — от 100 тыс. до 45 млн руб., но не менее 15% от стоимости недвижимости. Срок до 30 лет. Подробнее на gazprombank.ru и по тел. 8–800–300–60–90 (беспл. звонок на терр. РФ). Не является офертой. Реклама.}

_{Застройщик URBN: Специализированный застройщик «ПЕРЕСВЕТ- ЮГ ПРОФСОЮЗНАЯ». Проектная декларация размещена на сайте: Наш.дом.рф. Застройщик «Квартал»: Специализированный застройщик «ПЕРЕСВЕТ — ЮГ ЦЕНТРАЛЬНЫЙ». Проектная декларация размещена на сайте: Наш.дом.рф. Застройщик «Парк Европейский»: ООО «ПЕРЕСВЕТ — ЮГ». Проектная декларация размещена на сайте: Наш.дом.рф.}