На что обращать внимание при сдаче квартиры — советы эксперта

Что стоит проверить перед получением ключей, как вести диалог с застройщиком и какие типичные косяки бывают в ЖК — рассказал 93.RU Артем Цыбулин, руководитель компании Modern Construction Group, которая занимается приемкой квартир и домов многие годы. — На что в первую очередь обращать внимание тем, кто собирается или уже вложился в квартиру в новостройке? — Первый важный аспект — нужно детально ознакомиться с договором, к сожалению, далеко не все его читают. А застройщики становятся всё хитрее и в первую очередь защищают свои права. И тут важно еще на стадии подписания договора всё-таки знать свои права. Например, с 1 января 2026 года в России официально отменен мораторий на взыскание штрафов и неустоек с застройщиков за нарушение сроков сдачи жилья по ДДУ. То есть вы можете потребовать компенсацию, если не смогли вовремя заехать. Второй важный аспект — уже при приемке обращать внимание на площадь квартиры. Стоимость квадрата у нас растет, в Краснодаре это около 150 тысяч рублей, и даже каждая десятая доля квадратного метра — это немалые деньги. Надо обязательно делать проверку площади и, опять же, вчитываться в свой договор. Как правило, клиенты взаимодействуют с застройщиком в рамках ДДУ, который регламентируется Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Как раз по этому закону допускается изменение площади плюс-минус на 5%. И здесь вопрос — что, опять же, прописано в договоре. Бывает, застройщики используют хитрую формулировку: если увеличится площадь в большую сторону, то вы должны доплатить, а если уменьшается, то мы вам ничего возвращать не будем. Поэтому перед подписанием важно вызвать кадастрового инженера или приемщика, потому что иногда клиентам приходят счета на доплаты по 300 тысяч рублей. Третий аспект — смотрите на качество отделочных работ, чтобы в том числе в будущем не переплачивать по коммунальным платежам. Это и продувание оконных конструкций, и работоспособность инженерных коммуникаций, отделка стен и пола. — Какие косяки при приемке квартир чаще всего вы встречаете? — Тут можно разделить на типичные и нетипичные замечания. Типичные зачастую вызваны большими объемами стройки. То есть застройщики и их подрядчики просто не справляются, впереди идет скорость, особенно когда сроки сдачи поджимают. И, соответственно, возникают некачественные строительно-монтажные работы, некачественный монтаж и так далее. В первую очередь это окна — продувание из-за кривой установки рам, из-за некачественного монтажного шва. Может быть и промерзание. Еще из типичных — это кривизна стен, отклонения по вертикали, и в будущем на устранение этой проблемы потребуется много денег. Люди порой понимают масштаб этого хаоса, только когда начинают ставить мебель. А она не становится — огромные щели. Из нетипичных замечаний, к большому сожалению, встречается плесень, протечки по фасадной кладке. И некоторые моменты могут быть вообще неустранимы. В таком случае мы рекомендуем вообще не принимать объект. Еще из примеров — отсутствие вентиляции, застройщик просто забыл ее сделать. — А если при приемке владельцы находят не одно и не два замечания, при этом их просят доплатить по площади — можно ли договориться? Закрыть глаза на косяки, но и не доплачивать за квадраты? — Да, такое было в практике у нас. Тут уже зависит ситуация от ваших намерений, насколько вы готовы проявить активность, писать претензии и так далее. А также от гибкости застройщиков. Есть компании, которые идут навстречу. Такая практика скорее локальна и не особо распространена, но есть. — А что по поводу покупки квартиры с ремонтом сразу от застройщика? Что в таком случае важно учитывать? — Здесь опять мы уходим в юридическую плоскость, очень важно при подписании договора смотреть, когда и на какой стадии ты принимаешь свой объект. Это очень важный момент, потому что ты можешь принять по договору ДДУ уже конечный итог вместе с ремонтом, а можешь в промежуточной стадии, и, конечно, лучше, когда вы можете посмотреть на свою квартиру в предчистовой отделке. Потому что, когда заходят подрядчики-ремонтники, скажем, аффилированные лица застройщика, у них зачастую в договорах нет выравнивания стен или каких-то дополнительных работ. Как правило, на кривые стены клеят сверху обои, наносят шпаклевку… Слабая подготовка, слабая отделка, слабое качество. И на выходе мы получаем некачественный ремонт. Я рекомендую во время выполнения ремонтно-отделочных работ организовывать технадзор, это дело нужно контролировать. Потому что у нас бывают такие случаи, когда ремонт идет за 1 рубль, в подарок. Так они там такого наворотят, что потом еще и тратить деньги на демонтаж и монтаж всего нового нужно, а еще попутно судиться. Поэтому лучше своевременно реагировать, принимать промежуточные этапы. — Что если после выявленных замечаний прораб не идет на контакт? Что делать? — Мы тоже с такой практикой сталкиваемся. У застройщика могут быть на разных объектах разные генподрядчики со своими прорабами. Он мог встать не с той ноги и сказать: «Идите лесом, устранять не будем». Ему ведь, по большому счету, всё равно на клиента, у него свое начальство. В таком случае все замечания описываются в сопроводительном письме и в рамках претензии направляются по почте на официальный адрес застройщика, который указан в реквизитах в вашем договоре. И параллельно претензия дублируется на электронную почту. Ваши права защищены, и застройщик будет обязан устранить нарушения. Но тут важно убедиться, что ваши замечания действительно зарегистрировал застройщик — должно поступить входящее письмо со штампом, подписью именно представителя застройщика, а не какого-то левого человека. — Вы также занимаетесь приемкой домов. На что в таком случае смотреть при сдаче будущим хозяевам? — Тут действительно своя специфика и ответственность. По домам ИЖС я бы максимально рекомендовал контролировать подрядчика, начиная с фундамента. Потому что, если мы говорим про многоквартирные дома, то там работы по фундаменту зачастую идут по проектной документации, большая ответственность и 100% проводятся геологические исследования, а в случае ИЖС застройщик может не проводить эти работы, не бурить скважины, не отбирать пробы. В итоге неправильно заложенный фундамент может привести к тому, что дом просто треснет, а кровля упадет. У нас был такой случай в Краснодаре. Стены просто развалились. Приехал экскаватор, всё снесли, а через месяц там уже стоял новый дом. Помимо фундамента, также важно максимально обращать внимание на внешние, внутренние стены, утеплители, фасадный кирпич и кровлю. Потому что очень много последствий. Элементарно пароизоляцию неправильно смонтировали на кровле, и могут стены все запотеть, заплесневеть и прочее. Неправильный монтаж утеплителя — промерзание стен. — Были ли у вас примеры в практике, когда смотрите и не верите глазам, что такое возможно? — Удивляют чудеса планировки или нюансы с инженерными коммуникациями, когда просто нет вытяжки, причем даже в бетоне может не быть отверстия. То есть ну как это можно было сделать? Или при прокладке труб инженерных пробили все насквозь стены. Бывает, заходишь, а вместо стяжки на полу какой-то песок. Ногой проводишь, и всё рассыпается. У нас есть «легендарный» ЖК на Западном обходе, отклонения по стенам — 5–7 сантиметров. Как-то зашли в квартиру уже с ремонтом, а там под обоями плесень. И это новый литер. — Неужели не бывает такого, что сдают квартиру в идеальном состоянии? — Конечно, мы часто говорим о замечаниях, но бывает и такое, что квартиры близки к идеальному состоянию. Редко, но бывает. Я не помню в своей практике, а у нас уже тысячи объектов приняты, чтобы была квартира вообще без замечаний. То есть всё равно есть недочеты, вопрос в их существенности. Бывало такое, что в квартире просто поцарапаны подоконники, и всё. И клиент может быть не готов ждать устранения повреждений, потому что это займет несколько месяцев, поэтому квартиру принимают в таком состоянии. К большому сожалению, это просто рулетка. Даже застройщик, который хорошо показал себя на рынке, может один ЖК сдать качественно, а второй — нет. Особенно это касается объектов с ремонтом. И да, нет разницы, это ЖК бизнес-класса или эконом. Многое зависит от генподрядчика. Поэтому покупка жилья — это большой черный ящик. Но если брать то, как сдавали дома пять лет назад и сейчас, — разница огромная, застройщики стараются следить за тем, что делают, но работы еще много.