Поделиться
Успеет ли Волгоград подготовиться к чемпионату мира по футболу к 2018 году? Будет ли наведен порядок с объектами самовольного строительства на проспекте Жукова, и когда будет положен конец точечной застройке? Об этом рассказал руководитель комитета по градостроительству и архитектуре Волгограда Александр Моложавенко.
– Александр Павлович, первый вопрос традиционный для последнего времени. Успеет ли Волгоград подготовиться к чемпионату мира по футболу в 2018 году, и будет ли в Волгограде новый стадион?
– Намеченный перечень мероприятий по подготовке к чемпионату в ближайшее время будет представлен в Минспорт в Москве. Подготовка состоит из определенных этапов, которые формируются в единый список. Принцип его формирования следующий: структурные подразделения, отвечающие за той или иной этап, прописывают необходимые с их точки зрения мероприятия или объекты, которые требуется включить в программу. Мероприятия состоят из обязательных, рекомендуемых и прочих. В число первых входит строительство стадиона, реконструкция аэропорта, железнодорожного вокзала, строительство двух тренировочных баз, тренировочных полей, необходимое количество парковок в радиусе 1400 метров от места проведения матчей, организация фан-зоны. В этом плане требования ФИФА достаточно жесткие. При этом они распространяются и на использование объекта после чемпионата. Как показывает практика, все футбольные стадионы убыточны. Для нас очень важно, чтобы и наш стадион не стал бременем для бюджета города. Поэтому при его проектировании предусмотрена возможность последующей трансформации футбольной арены в легкоатлетический стадион.
– Но у нас есть уже готовый стадион. Есть ли смысл сносить его и строить на этом месте что-то новое?
– Наш стадион не соответствует требованиям ФИФА, и реконструкция стадиона будет значительно дороже, чем строительство нового, этим и обусловлено решение о сносе.
– И все же, успеем ли построить стадион?
– В настоящее время идет проектирование объекта, конкурс на проектирование выиграла московская проектная организация «Арена». Проектирование ведется в соответствии с установленными сроками. Разработчиками были представлены три варианта архитектурно-художественного решения фасадов. Оснований сомневаться я не вижу. Если говорить о расположении стадиона и соответствии его требованиям. Стадион находится в центре города, доступность его нормативная, время поездки от аэропорта не более сорока минут. Вместимость 45 тысяч зрителей. Также требуется разместить 8-10 тысяч иностранных болельщиков, которые приедут посмотреть футбол, задача реализуемая. По требованиям ФИФА должно быть 150 пятизвездочных номеров для VIP-персон, 350 четырехзвездочных и 700 трехзвездочных номеров, остальные – две звезды. Общее количество гостиничных номеров не менее шести тысяч. К нам приедут для того, чтобы посмотреть футбол, а не потратить несколько сотен долларов на проживание в гостинице. Возможен вариант строительства кемпингов и палаточных городков, как это было в Польше.
То, что Волгоград стал принимающим городом чемпионат мира, сказалось на инвестиционном климате. Увеличилось количество инвесторов, приходящих в регион, основные предложения – по строительству жилья и гостиниц. В прошлом году мы выдали пять разрешений на строительство гостиниц, а с двухтысячного года ни одного. Интерес инвесторов должен быть еще подкреплен определенной атмосферой в городе, которая бы позволяла активно развиваться бизнесу. А ведь инвестор прежде чем вкладывать деньги должен понимать, что в городе существуют четкие, прозрачные правила и преемственность решений.
Несколько слов о уплотнительной застройке. Этот вопрос часто поднимается в прессе, но я говорю на всех публичных слушаниях— это недоработки законодательства прошлых лет и отсутствие проектов межевания. Было так, что застройщик, найдя любое свободное место в сложившейся застройке, мог получить участок под строительство. Сейчас это уже невозможно. Комитет в течение последних лет провел большую работу, и сегодня на 70 процентов многоэтажной жилой территории Волгограда выполнены проекты межевания и проведены публичные слушания. Жители становятся собственниками земли под многоквартирными домами и сами могут определять порядок использования данного участка.
– Но если у человека во дворе уже идет стройка? Что ему делать? Терпеть?
Поделиться
– Все споры решаются в суде, и доказать свою правоту возможно. На улице Новороссийской было отменено решение о предоставлении земельного участка, если уже не удалось договариваться. Пример договоренности мы видим при строительстве дома на пересечении Коммунистической и 7-й Гвардейской. Да, застройщик строит дом в существующей застройке, в этом мало хорошего. Было множество судебных разбирательств, в итоге разрешение на строительство признано правомерным. Но тем не менее он провел переговоры с руководством детского сада и сейчас меняет оборудование детских площадок. Заказчик понимает, что ухудшает ситуацию в этом дворе, и готов пойти на дополнительные траты.
Надо сказать рынок заставляет заказчиков меняться в лучшую сторону. Потребитель, покупающий квартиру, сегодня требует не только квадратные метры, но и определенную среду проживания. Завтра он думает, где ставить машину, где будут играть его дети, и есть ли рядом детский сад. Сейчас новые застройщики, такие как «Родниковая долина», «Парк "Европейский"», «Новый Свет», «Санаторный», готовы участвовать в программе по строительству детских садов. Более того, мы достигли с застройщиками договоренности о том, что они делают проектную документацию, а муниципалитет строит детские сады за счет бюджета. Буквально на днях представители «Родниковой долины» подтвердили, что в течение месяца готовы разработать рабочую документацию, пройти экспертизу и передать для включения в программу. Когда инвестор сдает тридцать тысяч квадратных метров жилья, это 10 тысяч человек, следовательно, нужен детский сад, затем школа. Раньше мы не понимали ценность, которую нам давала система застройки при советской власти. Был комплексный подход в застройке микрорайонов. Правда, сады и школы тоже откладывались на самый последний момент, и если взять Семь ветров или Спартановку, там оставались пустые пятна, которые в 90-е годы были застроены жилыми домами. А теперь с большим трудом приходится изыскивать земельные участки для размещения или расширения существующих школ или детских садов.
– Если проблема с детскими садами решается самим застройщиком, то как быть с парковками? О них опять забыли?
– Не соглашусь с вами. В той же «Родниковой долине» их абсолютно необходимое количество. По действующим правилам землепользования и застройки на 80 квадратных метров площади жилых зданий должно быть одно парковочное место. По большому счету на одну квартиру одна парковка. И там это выполнено. Застройщики разные, и разный подход в планировочной организации новых микрорайонов. Вот, к примеру, «Родниковая долина», архитектор Александр Буров. Небольшие кварталы почти как в центре Волгограда. Архитектура зданий, конечно, другая, но масштаб внутреннего пространства двора очень похож, и двор свободен от парковок. Все парковочные места находятся за пределами дворовых территорий. «Парк Европейский»: другой подход, наоборот плотная разновысокая, до 22 этажей, застройка, при этом подземные парковки. Я, безусловно, не беру в расчет ту категорию застройщиков, которые получили разрешения на строительство до введения в силу правил землепользования и застройки. В таких домах, как правило, недостаточно пространства двора, детских площадок и парковочных мест, все решается за счет городского общественного пространства. Взять хотя бы застройку у стадиона «Динамо». Но жизнь не стоит на месте. Недавно для меня было просто неожиданностью, когда инвестор, имеющий разрешение на строительство административного здания, решил построить многоэтажную парковку, которая по его расчетам будет окупаться.
У потребителя сейчас появляется выбор в зависимости от качество среды и стоимости квадратного метра. Задача же муниципалитета – обеспечить минимальный уровень обеспеченности общественными функциями. Изменения уже есть. Если раньше приходилось заставлять инвестора предусматривать при разработке проектов места для размещения детских садов, сейчас это стало нормой. Меняются и сами застройщики, появляется бизнес, который осознает, что квадратный метр с хорошим благоустройством, несмотря на незначительное удорожание, продается лучше. Потому что любой потенциальный покупатель обращает внимание на качество строительства, инженерное обеспечение, в том числе и на благоустройство. Меняется и состав инвесторов и строителей. С рынка вытесняются мелкие, которые занимались так называемой точечной застройкой, приходят крупные, такие как «Синара», они становятся партнерами администрации в решении и социальных задач.
– Александр Павлович, в городе масса чиновников, занимающихся контролем за строительством. Тем не менее самовольно построенные объекты продолжают работать и приносить прибыль своим хозяевам...
– Проблема кроется в несовершенстве законодательства. И мы как органы власти можем реагировать только тогда, когда есть нарушения. Не дождусь 2014 года, когда ввод индивидуального жилья без соответствующих документов уйдет в прошлое. Весь этот частный сектор на Жукова находится в так называемой деловой зоне. Человек покупает дом, получает градостроительный план, получает разрешение на строительство или реконструкцию индивидуального дома, начинает строить. И мы не имеем права не доверять ему в том, что строится именно жилой дом. Сначала фундамент, затем первый, второй этаж, и, когда поднимается выше третьего этажа, тут в действие уже вступают нормы закона о том, что индивидуальный дом не может быть выше трех этажей. Есть основание обращаться в Госстройнадзор, в чьей компетенции находится самовольное строительство и применение санкций. Но объект-то уже стоит! Мы тратим иногда несколько лет на то, чтобы доказать, что это самовольный объект. По многим из них, по тому же «Миру люстр», есть решения суда, которые переданы судебным приставам, из федерального бюджета выделены деньги, и, надеюсь, скоро будет произведен снос. Это хорошая воспитательная мера. Потому что на самом деле, нам нужно учиться жить по правилам. Когда ущерб от содеянного будет превышать выгоду эксплуатации самовольного объекта, тогда все встанет на свои места. Пока же доход и скорость принятия решения с лихвой компенсируют потери. Причем во время судов это имущество не раз перепродается, появляется добросовестный приобретатель, который не виноват, и так далее. Это проблема не только Волгограда. Гостиницы на Черноморском побережье построены именно таким способом. Знают ли об этом законодатели? Наверное, знают. И их задача – закрыть все эти лазейки.
Да и потом. Мы сами потребители этих услуг – гостиниц, «франтелей», «миров люстр». Я был шокирован, когда проходил мимо открывшегося ресторана «Франтель» на набережной, услышал разговор двух молодых девушек, о том что, по их мнению, ресторан был восхитительным. Профессионалы-архитекторы понимают, что это уродство, и объект, который был в свое время спроектирован как кафе, получивший диплом за архитектурное решение, превратился в какой-то деревянный шанхай. Но люди ходят туда, потребляют эти услуги, тем самым принося прибыль владельцу.
– Александр Павлович, не могу не спросить и о том, почему все, даже самые позитивные инициативы со стороны застройщиков, бизнеса, встречают ожесточенное сопротивление со стороны населения?
– Как всегда, нет кого-то абсолютно виноватого. Виноваты все стороны. Бизнес часто не считался с мнением общественности и сейчас пожинает плоды этого – недоверие. У меня не много примеров, когда бизнес делал полезное для общественного пространства города. Такие примеры, безусловно, есть, например, гипермаркет «Акварель» построил развязку по пр. Университетскому. Потратил приличную сумму, организовав подъезд к торговому центру, в то же время решил городскую проблему. В свое время «Парк Хаус» обустроил парк возле себя. Правда, тут же отдал муниципалитету обратно, освобождая себя от бремени его содержания и обслуживания, но парк существует, и жители Дзержинского района им пользуются. Проект организации рекреационной зоны в пойме реки Царица, на сайте есть информация об этом, для меня – это зарождение новых взаимоотношений между властью, бизнесом и сообществом. Когда в результате диалога находятся компромиссные решения и объединяются усилия бизнеса, власти и сообщества, город и городское пространство только выигрывает.
