На примере дома губернатора: что ждёт жителей Волгограда от пересчёта кадастровой стоимости жилья и земли

До 11 сентября волгоградцы теоретически могут оспорить новую кадастровую оценку жилья и земли, но фактически такой возможности у них не имеется. О том, чем обернётся для простых граждан переоценка, читайте в материале V1.RU.

Как мы уже писали ранее, новая кадастровая оценка недвижимости ставит целью переоценку налогов на недвижимость и землю. О предстоящих из-за этого проблемах уже кричит волгоградский бизнес, но ничего хорошего переоценка не несёт и для обычных граждан.

«Центр государственной кадастровой оценки» провёл переоценку почти 3 000 000 земельных участков и объектов недвижимости. Волгоградцы могут узнать свежие данные по своим домам, дачам и квартирам по ссылке, где достаточно лишь ввести кадастровый номер и нажать кнопку «Найти». Увидев цифры, сравните их с суммой в документах на недвижимость, и тогда вы сможете рассчитать разницу.

Изменения непосредственно повлияют на сумму налогов.

— Увеличение кадастровой оценки может грозить увеличением нижнего порога для оплаты налогов по недвижимости, — говорит директор агентства недвижимости «Адресат» Дмитрий Савинский. — Согласно законодательству, в течение пяти лет после покупки недвижимости мы платим налоги. Сегодня мы рассчитываем их, исходя из кадастровой стоимости объекта. Налоги платятся с суммы не менее 70% от кадастровой стоимости жилья.

Чтобы рассчитать сумму налога за квартиру, нужно сделать следующее:

• делим кадастровую стоимость жилья на количество квадратных метров — получим стоимость одного «квадрата»;

• вычитаем из площади жилья квадратные метры, на которые налог не начисляется, в большинстве случаев это 20 «квадратов»;

• оставшиеся квадратные метры умножаем на стоимость одного квадратного метра;

• полученную сумму умножаем на 0,1%.

Для наглядности мы произвели расчёты налогов на примере квартиры одного из сотрудников V1.RU.

Владельцу типовой двухкомнатной квартиры размером 50 квадратных метров приходится платить за 30 квадратов, поскольку 20 кв. метров налогом не облагаются. До переоценки кадастровой стоимости она «тянула» по документам на 1 500 000 рублей, с учётом вычета 20 «квадратов» налогом облагались 900 000 рублей. Умножаем эту сумму на установленную налоговую ставку в 0,1% и получаем 900 рублей.

После переоценки квартира стоит 2 800 000 рублей. Считаем налог по той же схеме и получаем облагаемую сумму уже в 1 680 000 рублей. На выходе налог получается 1680 рублей — что на 86% больше, чем было раньше.

То же самое касается и земельных участков. Чтобы сравнить, как изменится сумма налогов, можно не тратить время на длительные расчёты и воспользоваться специальным калькулятором на сайте налоговой. Для этого вам понадобится только кадастровый номер объекта.

— Больше всего изменения затронут тех, кто живёт в хрущёвках и брежневках, — считает кадастровый эксперт Виктор Герасимов. — Раньше они платили налоги не по кадастровой стоимости, а по инвентаризационной. Она на практике для двушек и трёшек варьируется в пределах 200 000 — 400 000 рублей. Теперь собственникам такого жилья придётся платить налоги по кадастровой стоимости. Недавно был случай, когда трёшка по инвентаризационному номеру стоила что-то около 350 000 рублей, а кадастровая стоимость оказалась в районе 3 500 000 рублей. Налог увеличился где-то на 3000 рублей.

До 11 сентября «Центр государственной кадастровой оценки» принимает замечания волгоградцев, не согласных с обобщённо произведённой оценкой их собственности. При оценке недвижимости использовались три основных критерия: год постройки, материалы строительства, а также наличие инфраструктуры поблизости.

— Вам необходимо через сайт подать возражение, — пояснил оператор центра. — Это должны быть документы, подтверждающие заявленную вами стоимость.

Таким документом является отчёт независимой оценки, за которую придётся заплатить.

— Для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость и предоставить свой отчёт, граждане и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимости, могут заказать отчёт по рыночной стоимости объекта, — рассказал корреспонденту V1.RU юрист Олег Марчук. — По кадастровой стоимости оценку проводит только государство. Отчёт о рыночной стоимости недвижимости может стать подтверждением возражения, подаваемого на пересчитанную кадастровую стоимость. Чтобы его получить, необходимо заказать две выписки в двух экземплярах из МФЦ стоимостью около 1000 рублей за каждую. Она делается в течение 5–6 дней.

По заверению юриста, сделать это на практике очень сложно.

— Предварительно нужно записаться в МФЦ, а запись сейчас не ведётся. Она начнётся только с 14 сентября, а возражения принимаются до 11 сентября. То есть предоставить отчёт фактически не представляется возможным, — отметил волгоградец. — Нашим государством сделано всё для того, чтобы граждане не успели оспорить свою кадастровую стоимость. Нас просто поставили перед фактом.

По словам специалиста, у волгоградцев нет возможности избежать увеличения издержек на недвижимость.

— Чтобы после 11 сентября оспорить оценку, необходимо проводить независимые расчёты и обращаться в суд, — говорит оценщик Виктор Герасимов. — Оценка будет стоить от 7000 до 20 000 рублей, возьмём для простоты расчётов 10 000 рублей. Плюс 15 000 рублей уйдёт на услуги адвоката. Итого получаем, грубо, 25 000 рублей. Суды, как правило, встают на сторону граждан, допустим, выигрываем суд. А теперь считаем. Увеличение налога по той же квартире, где налоги выросли на 3000 рублей, составит за пять лет 15 000 рублей. Вывод — зачем судиться, если издержки выше? Поэтому большинство граждан смирится и будет просто платить.

В связи с изменением оценки, многие могут отказаться от покупок недвижимости с торгов.

— Судебные приставы и финансовые управляющие продают достаточно много дешёвой недвижимости с торгов, — поделился эксперт. — Но теперь такую недвижимость нужно будет покупать с большой осторожностью. Например, дом с участком имеют кадастровую стоимость 5 000 0000 рублей, а продают его с аукциона за 800 000 рублей. Распространена практика, когда такие объекты перепродают потом по более-менее рыночной цене. И вот покупатель с торгов позднее продаёт этот дом за 1 500 000 рублей. Но налогов он должен заплатить из расчёта 70% его кадастровой стоимости, то есть с 3 500 000 рублей. И покупка с учётом такой налоговой ставки будет просто невыгодна.

Подожжённый дом губернатора

Могут встречаться и обратные примеры.

Дом в элитном посёлке по адресу Латошинка, 48К площадью 147,4 кв. метра располагается на участке в 1557 кв. метров. Это тот злополучный дом, где четыре года назад жил губернатор Волгоградской области, который чуть было не сожгли. Сразу оговоримся, что жильё не находится в собственности Андрея Бочарова.

Но налоговая ставка на него гораздо меньше, чем квартира в 50 «квадратов» сотрудника V1.RU.

По данным Росреестра, кадастровая стоимость дома губернатора всего 2 453 281 рубль, хотя он в три раза больше скромной квартирки. «Центр государственной кадастровой оценки» оценил его ещё меньше — в 2 195 318 рублей. При этом налогом не облагаются 50 кв. метров дома. Платить за него собственник будет всего лишь 324 рубля в год.

Налог за землю значительно выше. Росреестр оценивает участок в 1 580 292 рублей. Но во время новой кадастровой оценки эту стоимость признали завышенной. На сайте Центра оценки указывается кадастровая стоимость в 1 330 160 рублей. Годовой налог, согласно расчётам налоговой, составляет 1580 рублей.

На сайтах бесплатных объявлений выставлены на продажу пару десятков домов на Латошинке. Более-менее три по площади жилья и участка подходят под дом губернатора. Стоимость самого дешёвого начинается от 7 500 000 рублей. Самый дорогой стоит более 20 000 000 рублей.

Так что одним новая кадастровая оценка обернётся повышением налогов, а кому-то, наоборот, их уменьшением.