Вице-мэр, террорист и судья: как «Сосновый бор» стал заложником политики и криминала в Волгограде

В Саратове Двенадцатый апелляционный суд 25 января будет решать судьбу волгоградского «Соснового бора». Одновременно благодаря разбирательствам в Волгограде сегодня уже вполне ясно, кто и когда «подложил мину» под процветающий бизнес высокопоставленных волгоградцев.

Напомним, что собственниками усадьбы «Сосновый бор» являются небезызвестные в Волгограде предприниматель Владимир Зубков и супруга экс-прокурора города Татьяна Волколупова. Дамоклов меч навис над усадьбой после задержания Зубкова в один день с экс-руководителем СУ СКР по региону Михаилом Музраевым в рамках дела о покушении на губернатора. Уже полтора года усадьбу трясет от «наездов» администрации и обострившихся аппетитов высокопоставленных волгоградцев. Чересчур живой интерес к «Сосновому бору» стоил мантии даже председателю Дзержинского райсуда Юлии Добрыниной.

Как показало разбирательство в волгоградском арбитраже, ставшая роковой ошибка при регистрации гостевых домиков и ресторана на территории усадьбы была допущена еще в 2007 году. Однако имевший в то время к строительству прямое отношение экс-вице-мэр Волгограда Андрей Доронин не стал ее исправлять. Этим обстоятельством и объясняется тот факт, что во время спора суд привлек в качестве третьего лица бывшего высокопоставленного чиновника. Сам Доронин, напомним, сейчас отбывает наказание за мошенничество.

Обо всем по порядку.

Как тайное стало явным

13 апреля 2006 года администрация Волгограда выпустила постановление № 863 «Об утверждении проекта границ в установлении площади земельного участка (учетный № 3–112–1)», подписанное на тот момент первым заместителем главы Волгограда Андреем Дорониным.

Документом был утвержден проект границ земельного участка с учетным номером 3–112–1 общей площадью 250 576 кв. метров в Дзержинском районе, на территории которого находились два участка СНТ «Колос». Один из них площадью 233 404 кв. метра являлся садовым. Второй площадью 17 172 кв. метра относился к землям общего пользования. Кроме того, часть земли площадью 107 147 кв. метров постановление обязывало считать резервной территорией для муниципальных нужд с запретом на изменение разрешенного вида использования.

Осенью того же 2006 года администрация Дзержинского района на основании трех своих постановлений предоставила бесплатно садоводческие участки в собственность Александру и Вячеславу Зубаковым (площадь соответственно 1024 и 1023 кв. метра), Борису Беляеву (площадь 1022 кв. метра), Владимиру Зубкову (площадь 1032 кв. метра), Ярославу Суханову (площадь 1025 кв. метров) в связи с их личными заявлениями. Все пятеро являлись членами СНТ «Колос».

В апреле 2007 года после заключения договора купли-продажи с каждым из перечисленных господин Доронин стал владельцем пяти отличных участков без каких-либо построек. И всего-то за 15 тысяч рублей. То есть по три тысячи рублей за участок. В дальнейшем он объединил земли, получив в совокупности 5125 кв. метров.

Буквально через месяц, в мае 2007-го, на пустой территории выросли одно за другим восемь строений: семь гостевых домиков и ресторан, — зарегистрированные впоследствии вместе с земельным участком на праве собственности в Росреестре.

А в июне 2007 года господин Доронин обратился в администрацию Волгограда с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, представленного для ведения садоводства, и восьми садовых домиков на организацию отдыха и общественного питания объектов капитального строительства. Ответа долго ждать не пришлось. Уже 4 сентября 2007 года постановлением главы Волгограда № 2054 статус земель был изменен.

12 марта 2008-го Андрей Доронин заключил с ОАО Банк «Возрождение» договор ипотеки на все принадлежащие ему в усадьбе объекты недвижимости. 13 октября 2010-го Доронин продал ООО «Сосновый бор»: восемь домиков с рестораном и землю. 3 ноября того же года ООО «Сосновый бор» заключило ипотечный договор на ту же недвижимость с ОАО «Сбербанк России» на сумму 38 800 000 рублей.

На момент подачи администрацией Дзержинского района иска многомиллионный кредит был погашен. К тому времени, согласно Росреестру, обществу «Сосновый бор» на праве собственности принадлежали и земельный участок площадью 5125 кв. метров, и расположенные на нем 10 объектов недвижимости. То есть на два объекта больше, чем компания приобретала в 2010 году.

Что происходит в «Сосновом бору», власти стали выяснять лишь в сентябре 2019 года. Тогда на Ангарскую, 137/181 грянула с проверкой комиссия по вопросам самовольного строительства на территории Дзержинского района. Чиновниками было установлено, что на земельном участке «Соснового бора» вместе с беседкой, летней кухней, хозблоком, рестораном, гостевыми домиками всего насчитывается 14 объектов. Общая же площадь застройки составляет 1387,2 кв. метра.

И вот какой любопытный факт всплыл в арбитраже, когда началось рассмотрение иска райадминистрации о сносе самовольных построек. Оказывается, ООО «Сосновый бор» еще в конце 2011 года обращалось в комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда с письмом по поводу того, что, кроме здания ресторана и гостевых домиков, на территории усадьбы «Сосновый бор» есть два вспомогательных объекта — хозблок и нежилое здание общественного питания. Однако, как гласил ответ комитета, в соответствии с положениями градостроительного законодательства, разрешений на возведение обеих построек не требовалось. Это говорит лишь о том, что винить сегодня огульно коммерсантов было бы неверно.

В таком сложном деле не обошлось без экспертного заключения, которое подготовило ФБУ «Саратовская лаборатория судебных экспертиз». По мнению экспертов, исследованные ими постройки являются объектами капитального строительства и недвижимым имуществом. И все они возведены в соответствии с документацией техпаспортов ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», Волгоградский филиал. При этом конструкции спорных объектов, фундаменты, наружные и внутренние стены, электротехника, отопление, вентиляция — всё в исправном состоянии. Запрещенные дефекты и повреждения не обнаружены. Эксплуатация объектов допускается без каких-либо ограничений.

Когда администрация Дзержинского района заявила, что не согласна с выводами экспертов, суд объяснил, что ее несогласие «не свидетельствует о нарушении закона» (экспертами. — Прим. ред.).

Неудачная дачная амнистия

Как утверждали специалисты отдела градостроительства и землепользования администрации Дзержинского района, департамента муниципального имущества администрации Волгограда, принадлежащие ООО «Сосновый бор» постройки капитального строительства возведены без разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию, а значит, с нарушением закона. Их выводы основаны на результатах проведенного обследования.

И действительно, суду не было представлено ни одного документа, подтверждающего, что на земельный участок площадью 5125 кв. метров на улице Ангарской, 137/181 когда-либо выдавались разрешения в отношении каких-либо физических или юридических лиц как на строительство спорных объектов, так и на их ввод в эксплуатацию.

При изучении материалов дела суд обратил внимание на то, что Ярослав Суханов, Борис Беляев, Владимир Зубков, Александр и Вячеслав Зубаковы в мае 2007 года продали Доронину свои земельные участки, предназначенные для садоводства и полученные ими бесплатно осенью 2006 года. Тот как новый собственник уже в июле 2007-го обратился в администрацию для изменения вида разрешенного использования для земельного участка и восьми садовых домиков с садоводства на организацию отдыха и общественного питания. Таким образом, в данном случае и продавцы, и покупатель не собирались использовать земельный участок по назначению.

Исследовал суд и еще один очень любопытный момент, касающийся регистрации построек в мае 2007 года в упрощенном порядке. Суд подчеркнул, что регистрация господином Дорониным недвижимого имущества в качестве садовых домов отнюдь не означает легализации самовольных построек.

— Один и тот же круг лиц, участвовавших в предоставлении земельных участков, их продаже-покупке, а также в общественных слушаниях, получении кредита, поручительстве и так далее, — всё это, включая характер их действий, позволяет говорить о том, что для легализации спорных объектов использовался механизм так называемой дачной амнистии, — рассказали V1.RU в арбитраже. — Процедуры, которая по смыслу закона предназначена для реализации прав и законных интересов исключительно для физических лиц. При этом удалось обойти установленные законом правила предоставления земельных участков и получения разрешения на строительство зданий, предназначенных для организации отдыха и общественного питания.

Во время процесса всплыло даже то, что господин Доронин сразу начал строить объекты в качестве ресторана и гостевых домиков. А новый их владелец, ООО «Сосновый бор», точно в таком же виде, без изменений и реконструкции, пользовался потом этим гостевым комплексом.

Весьма интересен и еще один факт. На основании распоряжения № 458-р «О передаче полномочий» господин Доронин с 3 июня 2004 года и до 10 мая 2006 года находился в должности заместителя главы администрации Волгограда. Ему, в частности, были поручены вопросы в сфере градостроительства и земельных ресурсов, внебюджетного строительства, управления и распоряжения муниципальным имуществом, а также эксплуатации городского электротранспорта. И он же, являясь собственником недвижимости с 2007-го и вплоть до конца 2010 года, проигнорировал положения закона о необходимости разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Хотя, заметим, даже в постановлении главы Волгограда от 4 сентября 2007 года, которым Доронин получил добро на изменение вида разрешенного использования земельного участка и восьми домиков, предписывалось обязательное получение разрешительных документов.

Все перечисленные факты говорят о том, что историю с самостроем в усадьбе «Сосновый бор» чиновники знают с 2007 года. Однако вопрос по поводу сноса поставили ребром лишь осенью 2019 года сразу после ареста Владимира Зубкова.

— Поскольку на земельном участке с назначением для садоводства объекты не создавались как садовые дома, а при переводе земельного участка с имеющейся на нем недвижимостью требовалось разрешение на строительство, суд признал созданные Дорониным объекты самовольными постройками независимо от факта внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости, — пояснили V1.RU в арбитражном суде первой инстанции. — Сам по себе факт перевода созданного здания в категорию нежилого на основании постановления администрации Волгограда без проведения соответствующей экспертизы и заключений госорганов ничего не изменяет в его квалификации как самовольной постройки, поскольку данный орган власти не наделен правом легализовывать самовольные постройки.

В суде ответчик пытался доказать, что юридически уже истекли все сроки давности. На это Арбитражный суд Волгоградской области заметил, что в отношении такого рода построек-самостроев сроков давности нет.

В суде также отметили, что ООО «Сосновый бор» вправе защитить права, которые считает нарушенными третьими лицами, предъявив соответствующие требования в суд. В том числе суд не исключает права у общества на взыскание убытков с Андрея Доронина.

Напомним, что решением Городищенского районного суда ООО «Сосновый бор» до конца февраля должно за свой счет снести 10 объектов: ресторан, нежилую постройку, хозблок и семь гостевых домиков. Не исключено, что сроки будут сдвинуты в связи с новыми слушаниями в Саратове.